31 марта 2020 года Верховная Рада Украины приняла Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения» № 552-IX, которым был снят мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Согласно этому Закону, 1 июля 2021 года отменен мораторий (запрет) на продажу земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земель государственной собственности.

1 января 2024 года в Украине начался второй этап земельной реформы — юридические лица, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, получили право на приобретение земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность. Этот шаг стал логическим продолжением поэтапной отмены моратория, действовавшего более 20 лет, даже несмотря на то, что мораторий противоречил статьям 14 и 41 Конституции Украины, гарантирующим право собственности на землю и право на частную собственность, статье 90 ЗКУ, а также целому ряду норм гражданского законодательства.

В настоящее время право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут приобретать:

• граждане Украины,

• юридические лица Украины, созданные и зарегистрированные в соответствии с законодательством Украины, участниками (акционерами, членами) которых являются исключительно граждане Украины и/или государство, и/или территориальные общины;

• территориальные общины,

• государство.

Иностранцы смогут приобретать украинские земли сельскохозяйственного назначения только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме.

Важно! Юридические лица, принадлежащие иностранным государствам, в которых невозможно установить бенефициарного владельца (контролера), бенефициарные владельцы (контролеры) которых зарегистрированы в офшорных зонах или государствах, включенных в «черный список» FATF, не имеют права каким-либо образом приобретать право собственности на земельный участок.

Как и физические лица, юридические лица имеют право приобретать до 10 тысяч гектаров. Государственная и коммунальная земля по-прежнему не продается, «приобрести» можно только землю, находящуюся в частной собственности.

Фактическая активность юридических лиц на рынке

По состоянию на май 2025 года, после запуска второго этапа земельной реформы в Украине, юридические лица приобрели лишь 1,77 % от общей площади земель, предназначенных для коммерческого сельскохозяйственного производства. За этот период по договорам купли-продажи было оформлено 148 тысяч сделок общей площадью 442,7 тысячи гектаров.

Учитывая, что общая площадь сельскохозяйственных земель для товарного производства в Украине составляет 24,9 млн га, юридические лица приобрели лишь 1,77 % от этого объема. Это свидетельствует о том, что опасения относительно масштабной скупки земли крупным бизнесом после снятия ограничений не оправдались — малый и средний аграрный бизнес сохранил доступ к рынку.

Министр аграрной политики и продовольствия Украины Виталий Коваль сообщил, что с начала 2024 года юридические лица приобрели 39,2 тысячи земельных участков, общая площадь которых составляет 120,05 тысячи гектаров. Таким образом, именно юридическим лицам принадлежит 27,1% площади земель, отчужденных по договорам купли-продажи для коммерческого сельскохозяйственного производства.

Динамика цен и влияние на рынок

На функционирование рынка земли и цену земельных участков влияют многие факторы, в частности, качество и характеристики почвы, местоположение участка, близость или удаленность от прифронтовых территорий и т. д. До полномасштабного вторжения российских войск лидерами по продаже земельных участков были Харьковская, Кировоградская, Черкасская, Киевская и Черниговская области. Из-за близости военных действий, а также из-за того, что в некоторых регионах отключены реестры, эти земли выпали из числа приоритетных областей для купли-продажи. На сегодняшний день лидерами по продаже земельных участков являются Винницкая, Львовская, Хмельницкая, Тернопольская и Сумская области.

Так, полномасштабное вторжение страны-агрессора существенно повлияло на рынок земли в Украине. Количество сделок сократилось более чем вдвое: 28 140 сделок купли-продажи сельхозугодий в июле–декабре 2022 года против 62 754 сделок за аналогичный период 2021 года.

Открытие рынка сельскохозяйственных земель способствовало росту их стоимости. Если в декабре 2023 года средняя цена одного гектара составляла 38,8 тысячи гривен, то уже в марте 2025 года этот показатель вырос до 53,1 тысячи гривен, что почти на 37 % больше. Это увеличивает доходы владельцев паев, решивших продать землю, а также расширяет возможности для кредитования аграриев под залог земельных участков.

За более чем год функционирования рынка в собственность юридических лиц перешло лишь 0,48 % земель, предназначенных для товарного сельскохозяйственного производства. Около двух тысяч компаний приняли участие в сделках по покупке, что свидетельствует о сбалансированности реформы и сохранении возможностей для малого и среднего бизнеса.

Перспективы развития

Юридические лица готовы платить за землю значительно больше, чем физические лица. Это может быть связано как с долгосрочными планами по развитию агробизнеса, так и с необходимостью укрепить свои позиции на рынке в условиях роста цен. Цены растут и будут расти из-за девальвации гривны, а земля — это лучший способ уберечь деньги от обесценивания.

Хотя в настоящее время юридические лица не занимают доминирующего положения на рынке, их роль в будущем будет значительной, особенно в послевоенный период, когда стабильность и прогнозы станут более благоприятными для долгосрочных инвестиций.

Эксперты считают, что в результате проведения земельной реформы цена на землю вырастет. Аналогии с европейскими рынками позволяют прогнозировать, что через 3 года земля может подорожать в 2–2,5 раза, а через 7–8 лет — на 200 % и достичь тех показателей, которые наблюдаются в европейских странах.

Выводы

Рынок земли для юридических лиц в Украине — это новый, но сдержанный сегмент. Несмотря на право приобретать до 10 000 га, юридические лица пока представлены скромно, контролируя менее 2 % всей площади. Однако их активность — мощный фактор роста цен, кредитования и общей капитализации рынка. Перспективы — многообещающие, особенно с учетом потенциала дальнейшего роста стоимости земли.

‍